토지보상 대응전략 포인트

포인트 1 : 협의보상과 보상불복중 불복을 선택
공공사업으로 토지나 건물이 수용될 경우 첫번째 단계로 많은 사람이 사업시행자의 요구에 협력하여 협의보상을 받을 것이냐, 아니면 보상증액을 위해 불복을 추진할 것이냐의 기로에 놓이게 됩니다. 막연히 협조하면 더 보상금 결정시 더 많은 보상액을 주지 않을까, 이의신청, 행정소송 등 불복을 해도 보상액이 그리 늘지도 않고 불복절차 진행에 따른 시간과 비용부담도 만만치 않다는 생각도 있습니다. 그러나 본 행정사는 자신의 권익증진을 위해 불복하는 쪽을 선택하라고 권고하고 싶습니다.

왜냐하면 협의보상 선택 시 많이 협의시 토지 등 소유자의 입장이 전혀 반영되지 않으며 사실상 사업시행자 평가액(1차 토지평가)을 그대로 수용하는 절차에 지나지 않는 것이 실제 운영실태입니다. 보상불복 절차를 거치게 되면 최대 4회까지 토지 재평가를 통해 나름대로 토지 소유자의 권익보호측면을 지속 검토하게 되어 보상액 증액 가능성이 높아지고 또한 협의 불응시 법적으로 보상물건의 하자담보 책임이 면제되도록 되어있는 토지와 건물과 인한 보상액 감소도 없다는 점도 중요한 이점입니다. 불리한 점은 수용재결시까지 약간의 보상금 수령 지연이 있는 정도의 문제가 있다고 생각할 수 있습니다.

포인트 2 : 합리적인 의견서 제출
사업시행자 주도의 1차 토지 평가보상액에 대한 협의가 성립되지 않으면 사업시행자는 지방 토지수용위원회에 수용 재결을 신청하고 지방토지수용위는 동 신청서를 시군구에 송부에 토지소유자 등에게 열람과 함께 의견을 듣도록 합니다.

이 단계에서 열람공고기간 14일 이내에 토지소유자 등은 토지의 객관적인 평가가 이루어지도록 하기 위해 지방토지수용위원회에 토지보상 문제점에 대한 합리적인 근거나 이유 등을 제시할 수 있습니다.

토지소유자 등은 이 의견서를 통해 토지수용위원회에 토지보상에 대한 본인과 자신의 입장을 객관적으로 전달하고 주장할 수 있으며, 보상금 과소에 대한 부분은 재결 감정평가를 담당하는 감정평가사에게 전달되어지고 동 감정평가사는 재결 감정평가서에 그 답변을 명시하게 되어 있습니다. 보상 대상자가 제출한 의견서의 내용이 법리와 증거에 있어 적법 타당하여 감정평가사가 사실을 반박할 수 없을 경우 보상 대상자의 의견을 수용해야하는 것입니다.

지방토지수용위원회의 보상액 결정은 향후 불복과정에서 증액의 기준으로 작용하고 이 기준을 크게 넘어 증액시키기가 어렵도록 되어 있어 이 단계에서 전문가 자문 등 치밀한 대응이 필요합니다.

보상금은 토지수용사업 자체의 취소를 다투는 경우가 아니라면 이의유보후 지급받거나 공탁된 보상금을 찾으면 아무 문제가 없습니다.

포인트 3 : 중앙토지수용위원회에 이의신청 제대로 하기
지방토지수용위원회의 재결서를 받으면 30일이내에 이의신청을 하거나, 90일이내에 소송을 제기할 수 있습니다. 바로 소송을 가는 것보다는 이의신청을 거치라고 권고하고 싶습니다. 소송까지 갈 경우 최대 4번에 걸쳐 각기 다른 기관이 토지를 새로이 평가하도록 되어있어 보상평가 개선기회를 줄이는 것은 좋은 생각이 아니라는 생각이 때문입니다.

지방토지 수용위원회의 수용재결서 상의 토지평가가 객관적인 토지평가 문제점, 비교 표준지의 적절성 등 전문지식과 실무경험이 필요한 단계입니다. 막연히 보상액이 적다는 내용의 이의신청으로는 보상액이 크게 느는 경우가 거의 없습니다.

포인트 4 : 이의신청, 소송 등 전 과정에 걸쳐 전략적 대응
이의신청 및 소송 등 불복과정에서는 지목이 현황과 일치하지 않은 경우, 영업보상 인정여부 등 일정한 경우 전문가가 자문 등 전략적으로 대응하면 상당수준 증액이 되는 경우도 있습니다. 많은 보상을 받기 위해서는 평가 시스템 및 관행, 관련 법, 판례 그리고 이를 뒷받침하는 신뢰할만한 증거와 자료 발굴 및 활용이 아주 중요합니다. 토지보상분야는 제대로 된 전문가 활용이 전략적 대응의 핵심이라고 생각합니다.

또한 정확한 감정평가 문제점 분석, 지장물, 영업권 보상 유도(4개월 휴업보상 원칙이나 그 이상 폐업보상에 가까운 보상 요구), 잔여지 매수청구, 조기재결 청구여부 검토 등 전문적인 사항에 대해 제대로 대처할 경우 상황에 따라서는 기대이상의 보상 증액도 가능한 경우가 있습니다.

이렇듯 복잡한 과정을 거쳐 진행되고 치밀한 평가서 분석 및 대응논리와 적절한 증거자료 제시가 필요하므로 전문가와 함께 대응할 경우 도움이 될 수 있습니다. 토지수용 보상문제는 사업시행자에게는 전담 직원이나 전문가가 매일매일 일상 업무처럼 하는 일인 반면 일반 민원인에게는 평생 한번 있을까 말까 하면서도 엄청난 재산이 걸려있는 중요한 문제이거나 전문성면에서 맞상대하기 쉽지 않은 대상으로 자칫하면 손해보기 쉽습니다.

이의신청절차 흐름도

※ 불복기간은 재결서(이의재결서)를 받은 날부터 계산하므로, 송달일을 기록해 두고 기한을 넘기지 않도록 유의하셔야 합니다. (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제83조·제85조)

중앙행정사(전국대표번호 1811-1837)에 연락 주시면 뜻을 이룰 수 있도록 정성을 다하겠습니다.

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