개발부담금이란

택지개발·산업단지 조성·지목변경이 따르는 토지개발 등 개발사업을 시행하면 정상적인 지가 상승분을 넘어 토지 가치가 늘어나는데, 이 개발이익 가운데 「개발이익 환수에 관한 법률」에 따라 국가가 부과·징수하는 금액이 개발부담금입니다. 부과·징수는 관할 시장·군수·구청장이 하며, 개발부담금이 상당한 금액인 경우가 많아 대상 여부 확인과 산정의 적정성 검토가 중요합니다.

부과 대상 사업과 면적 기준

부과 대상은 택지개발사업(주택단지 조성 포함), 산업단지개발사업, 도시개발사업, 관광단지 조성, 지목변경이 수반되는 토지형질변경 사업 등 법 제5조와 시행령 별표 1에서 정한 개발사업 가운데 일정 면적 이상인 사업입니다. 면적 기준은 사업 부지의 지역에 따라 달라집니다.

※ 같은 사람이 연접한 토지를 일정 기간 안에 나누어 개발하더라도 사실상 분할로 보아 전체를 하나의 사업으로 합산합니다. 면적 기준은 경기 대책으로 한시 조정된 적이 있으므로 인가를 받는 시점의 현행 시행령을 확인하셔야 합니다.

부담금 산정 방법

• 개시시점지가 : 사업시행자가 인가 등을 받은 날(부과 개시 시점)의 토지 가액
• 종료시점지가 : 준공인가 등을 받은 날(부과 종료 시점)의 토지 가액
• 정상지가상승분 : 해당 지역의 평균지가변동률 등을 고려하여 산정한 정상적인 지가 상승 몫
• 개발비용 : 순공사비, 조사·설계비, 각종 부담금, 기부채납 등 토지개발에 실제로 든 비용(표준비용 방식과 비교 검토)
• 부담률 : 개별입지 사업은 개발이익의 25%, 계획입지 사업은 20%

부과·납부 절차와 기한

1. 개발사업 인가 등 — 이 날이 부과 개시 시점이 됩니다.
2. 준공인가 등 — 이 날이 부과 종료 시점이 됩니다. (일부 준공, 분양·사용 개시, 인가 취소 등은 그 사유가 발생한 날로 보는 경우가 있습니다)
3. 개발비용 산출명세서 제출 — 부과 종료 시점부터 40일 이내에 납부의무자가 증빙과 함께 제출합니다. 기한 내 미제출·허위 제출 시 과태료가 부과될 수 있습니다.
4. 부과 예정 통지 — 시장·군수·구청장이 부과 기준과 예정 금액을 미리 알려 줍니다.
5. 고지 전 심사청구 — 예정 통지 내용에 이의가 있으면 30일 이내에 심사를 청구할 수 있습니다.
6. 부과·고지 — 부과 종료 시점부터 5개월 이내에 개발부담금을 결정·부과합니다.
7. 납부 — 부과일부터 6개월 이내에 납부합니다. 기한을 넘기면 독촉과 가산금, 강제징수로 이어질 수 있습니다.

※ 사업의 종류와 진행 경과에 따라 부과 시점과 절차가 달라질 수 있으므로 인가 내용을 기준으로 확인하셔야 합니다.

면제·경감과 한시 특례

공공기관이 시행하는 일부 사업, 산업단지개발사업 등 법에서 정한 일정한 개발사업은 부과에서 제외되거나 부담금이 경감됩니다(법 제7조). 또한 건설경기와 주택공급 상황에 따라 인가·착공 시기를 기준으로 한 한시적 감면·면제 특례가 수시로 추진되고 있으므로, 사업 일정을 정하기 전에 현재 적용되는 특례가 있는지 반드시 확인하셔야 합니다.

대응전략 포인트

포인트 1 : 인가 단계에서 대상 여부부터 검토
사업 종류, 면적 기준, 연접 토지 합산 여부, 감면·면제 사유를 인가 전에 점검하면 부담금 자체를 줄이거나 피할 수 있는 길이 열리는 경우가 있습니다.

포인트 2 : 개발비용은 빠짐없이 증빙
공사비, 설계·감리비, 각종 부담금, 기부채납 가액 등 개발비용을 하나라도 누락하면 그만큼 개발이익이 커져 부담금이 늘어납니다. 증빙 가능한 실제 비용과 표준비용을 비교하여 유리한 쪽을 선택하고, 산출명세서는 준공 후 40일의 기한을 지켜 제출하셔야 합니다.

포인트 3 : 개시·종료시점지가 점검
종료시점지가는 감정평가로 정해지므로 비교 표준지와 개별요인 보정이 적정한지 확인해야 하고, 개시시점지가는 취득가격을 인정받을 수 있는 경우가 있어 부과 예정 통지서에 안내된 기한 안에 증빙을 갖춰 신고해야 하는지 함께 살펴야 합니다.

포인트 4 : 부과 예정 통지 단계에서 다투기
고지 전 30일의 심사청구 기간은 금액을 바로잡기 가장 수월한 시기입니다. 예정 통지서와 개발비용 명세서를 받으면 곧바로 산정 근거 자료를 확보하시기 바랍니다.

부과처분에 불복할 때

• 행정심판 : 개발부담금 부과·징수에 이의가 있으면 중앙토지수용위원회에 행정심판을 청구할 수 있습니다. 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있었던 날부터 180일 이내에 청구해야 하며, 청구서 작성과 제출은 행정사가 대행해 드립니다.
• 행정소송 : 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내(행정심판을 거친 경우 재결서 정본을 송달받은 날부터 90일 이내)에 제기해야 합니다. 소송은 본인이 직접 수행하시거나 변호사에게 위임하셔야 하며, 필요하시면 변호사와 협의하실 수 있도록 안내해 드립니다.

※ 기한을 넘기면 다툴 수 없게 되므로 고지서(예정 통지서)를 받은 날을 기록해 두시기 바랍니다.

개발부담금 부과 예정 통지를 받으셨거나 개발사업을 계획 중이시면
중앙행정사(전국대표번호 1811-1837)에 먼저 상담해 주세요.

본 내용은 일반적인 안내이며, 개별 사안의 대상 여부와 금액은 사업 내용과 현행 법령에 따라 달라질 수 있습니다.
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