수임업무 범위

• 행정기관에 대한 인허가 및 용역사업 수행
• 해당지역 주민의 토지수용, 현금청산에 따른 토지보상, 건물보상, 영업보상, 주거이전비, 이주정착금 관련 민원 해결 지원
• 조합장 등 집행부의 위법 부당한 재개발 및 재건축 추진으로 인한 조합원의 피해 예방 및 보상
• 각종 도시재개발 관련 상담 및 법적 절차 지원 업무 등 수행

주택 재개발 개념 및 절차

주택 재개발사업 개념
도시 정비기반시설이 열악하고 노후 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거 환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 정비구역 안에서 주택 및 부대, 복리 시설을 건설하여 공급하거나 환지로 공급하는 방법에 의합니다.

대상구역
정비기반시설을 정비할 경우 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역, 건축물이 노후·불량하거나 과도하게 밀집되어 있어 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역

조합설립 추진위원회 구성
개략적인 사업계획서의 작성조합정관 초안작성 등 조합설립인가를 위한 준비업무를 하는 추진위원회로 토지 등 소유자 1/2 이상의 동의를 얻어 시장 군수 및 구청장(자치구, 이하 시장이라 합니다)의 승인을 받아야 합니다.

조합설립
토지 등 소유자의 3/4 이상의 동의 및 토지면적의 1/2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 정관 등의 서류를 첨부하여 시장의 인가를 받아야 합니다. 조합은 법인으로 하고 설립 인가를 받은 날부터 30일 이내에 등기하여야 합니다. 조합원은 토지 등 소유자로 하되 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 사람을 조합원으로 합니다.

조합설립인가 취소
조합 설립에 동의한 조합원의 1/2 이상 2/3이하의 범위에서 시도 조례로 정하는 비율 이상의 동의 또는 토지 등 소유자 과반수의 동의로 조합의 해산을 신청하는 경우 제한합니다.

사업시행자
조합이 직접 사업을 시행하거나 조합원 1/2 이상의 동의를 얻어 시장 또는 주택공사 등과 공동으로 시행할 수 있습니다. 다음에 해당할 경우 시장이 직접 시행하거나 주택공사 등을 시행자로 지정 할 수 있습니다 : 천재지변 등으로 인해 긴급히 정비사업 시행이 필요한 경우 / 정비구역 지정후년내 조합의 사업시행인가 신청이 없는 때 / 사업시행인가를 신청한 내용이 위법 또는 부당하다고 인정되는 때 / 도시계획사업과 병행한 정비사업 / 순환정비방식에 의한 정비사업 / 사업시행인가가 취소된 때 / 국·공유지가 당해 구역면적의 절반 이상인 때 / 토지면적 1/2 이상 및 토지 등 소유자 2/3 이상의 요청이 있을 때 등입니다.

사업시행인가
사업시행자는 사업시행계획서에 정관 등 서류를 첨부하여 시장에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 합니다. 사업시행인가를 신청(인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하고자 하는 경우를 포함)하기 전에 미리 정관 등이 정하는 바에 따라 토지 등 소유자의 동의를 얻어야 합니다.

관리처분계획
종전의 토지 또는 건축물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물에 대한 권리로 변환시키는 계획으로서의 성질과 함께 주택 등의 분양과 주민의 비용 부담을 확정하는 사업절차로서의 법적 성격을 가지고 있습니다. 사업시행자는 개략적인 부담금 내역 및 분양 신청기간 등을 주민들에게 통지하고 일정기간(30-60일) 동안 분양신청을 받아 관리처분계획을 수립해야 하며 시장의 인가를 받아야만 기존 건축물을 철거할 수 있습니다.

관리처분계획 주요기준
1세대가 하나 이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급합니다. 분양예정 대지 또는 건축물의 추산액은 시장이 선정·계약한 2인이상 감정평가업자의 평가의견을 참작하여 시·도조례에 따라 산정합니다. 종전 토지 또는 건축물의 가격은 시장이 선정·계약한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술 평균하여 정합니다. 관리처분계획을 변경, 중단, 폐지하는 경우에는 종전 및 분양예정인 토지 또는 건축물의 가격을 조합원 전원이 합의하여 산정할 수 있습니다.

이전고시절차
준공인가후 확정측량을 하고 토지분할 후 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전합니다. 효율적 사업추진을 위해 필요시 부분적 준공인가를 받은후 이전고시하는 것도 가능합니다.

청산금
분양자의 종전 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자가 이전의 고시 후에 그 차액인 청산금을 징수 또는 지급합니다. 정관 등에서 분할징수 및 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후 이전고시일까지 일정 기간별로 분할 징수 또는 분할지급이 가능합니다.

주택재개발사업 단계별 추진절차도

• 도시 및 주거환경정비 기본계획 수립 (시장) — 주민공람(14일 이상), 의회 의견청취, 시의회 도시계획위원회 심의
• 정비계획수립 (시장) — 주민제계 서면통보 및 주민설명회, 주민공람(30일 이상), 의회 의견청취
• 정비구역 지정 (시장) — 시의회 도시계획위원회 심의
• 조합설립추진위원회 구성승인신청 (추진위원회 → 시장) — 토지등 소유자 과반수 동의
• 조합설립인가 (조합 → 시장) — 토지등소유자 3/4 이상 및 토지면적 1/2 이상 동의
• 사업시행인가 (조합 → 시장) — 수용시 건축위원회 심의, 총회재적과반수 찬성
• 조합원 분양신청 (조합원 → 조합)
• 관리처분계획인가 (시장)
• 착공
• 주택공급
• 준공 및 입주
• 이전고시
• 조합해산 및 청산

주택 재건축사업 개념

정비기반시설 개념 : 도로·상하수도·공원·공용주차장·광장, 가스 등 공급시설로서 대통령령이 정하는 시설을 말함(1.녹지 2.하천 3.공공공지 4.광장 5.방범용수시설 6.비상대피시설 7.가스공급시설 8.주거환경개선사업을 위해 지정 고시된 공동이용시설). 사업 시행계획서에 해당 시장이 관리하는 것으로 포함된 것으로 규정하고 있습니다.

조합설립추진위원회의 구성 : 개략적인 사업계획서의 작성조합정관 초안작성 등 조합설립인가를 위한 준비업무를 하는 때에는 토지등 소유자 1/2 이상의 동의를 얻어 시장의 승인을 받아야 합니다.

조합설립 : 주택재건축정비사업 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 동별 구분소유자의 2/3이상 및 토지면적의 1/2 이상의 동의와 전체 구분소유자의 3/4이상 및 토지면적의 3/4이상의 토지소유자의 동의를 얻어 정관 및 국토해양부령이 정하는 서류를 첨부해 시장의 인가를 받아야 합니다.

사업시행자 : 조합이 직접 사업을 시행하거나 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장 또는 주택공사 등과 공동으로 시행합니다. 다음에 해당할 때는 시장이 직접 시행하거나 주택공사 등을 시행자로 지정 할 수 있습니다 : 천재지변 등으로 인해 긴급히 정비사업 시행이 필요한 경우 / 정비구역 지정후 3년내 조합의 사업시행인가 신청이 없는 때 / 도시계획사업과 병행한 정비사업 / 순환정비방식에 의한 정비사업 / 사업시행인가가 취소된 때 / 국·공유지가 당해 구역면적의 1/2이상으로서 토지등소유자의 과반수가 동의하는 때 / 토지면적 1/2이상 및 토지등소유자 2/3이상의 요청이 있을 때 등입니다.

사업시행인가 : 사업시행자는 사업시행계획서에 정관등의 서류를 첨부하여 시장에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 합니다. 사업시행인가를 신청(인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지, 폐지하려는 경우 포함)하기 전에 미리 정관 등이 정하는 바에 따라 토지 등 소유자의 동의를 얻어야 합니다.

관리처분계획 : 관리처분계획은 종전의 토지 또는 건축물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물에 대한 권리로 변환시키는 계획으로서의 성질과 함께 주택 등의 분양과 주민의 비용 부담을 확정하는 사업절차로서의 법적 성격을 가지고 있습니다. 사업시행자는 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등을 주민들에게 통지하고 일정기간(30-60일) 동안 분양신청을 받은후 관리처분계획을 수립하고 시장의 인가를 받아야 기존 건축물을 철거할 수 있습니다.

관리처분계획 주요기준 : 1세대가 하나 이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급하고, 분양예정 대지 및 건축물의 종전토지 및 건축물의 가격은 시장이 선정한 감정평가업자 2인 이상이 평가하여 산정할 수 있습니다. 건축물의 분양면적 비율에 의거하여 그 대지 소유권이 주어지도록 합니다.

이전고시절차 : 준공인가후 확정측량을 하고 토지분할 후 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전합니다. 효율적 사업추진에 필요한 경우는 부분적 준공인가를 받은후 이전고시가 가능합니다.

청산금 : 분양자의 종전 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자가 이전의 고시 후에 그 차액인 청산금을 징수 또는 지급합니다. 정관 등에서 분할징수 및 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후 이전고시일까지 일정 기간별로 분할 징수 또는 분할지급이 가능합니다.

재건축 대상

주택재건축사업 단계별 추진절차도

• 도시 및 주거환경정비 기본계획 수립 (시장) — 주민공람(14일 이상), 의회 의견청취, 도시계획위원회 심의
• 안전진단 실시 (시장)
• 정비계획수립 및 정비구역 지정 (시장) — 주민설명회, 주민공람(30일 이상), 의회 의견청취
• 추진위원회 승인 (토지등소유자 → 시장) — 토지등소유자 1/2 이상 동의
• 조합설립인가 (추진위원회 → 시장) — 전체구분 소유자의 3/4이상 및 토지면적 3/4이상 동의, 동별 구분소유자의 2/3이상 및 토지면적 1/2이상 동의
• 사업시행인가 (조합 → 시장)
• 관리처분계획인가 (조합 → 조합)
• 착공신고 (조합 → 조합)
• 준공인가 (조합 → 조합)
• 이전고시 (조합)
• 조합해산 (조합)